Bankalarca açılan konut kredilerinde uygulanan ortalama faiz oranı, 12 Aralık haftasında yüzde 37,63 ile 28 ayın en düşüğüne geriledi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) politika faizini kademeli olarak düşürmesi ve ekonomi yönetiminin dezenflasyon programının etkileri, konut kredilerinin maliyetine doğrudan yansıdı. Haziran 2024’te yüzde 71,6’ya yükselen enflasyon, kasım ayında yüzde 31,1’e kadar gerileyerek faiz indirimlerinin önünü açtı.
AYLIK FAİZ ORANI YÜZDE 2,5'İN ALTINA GERİLEDİ
Bundan önceki düşük rakam 1 Eylül 2023'te yüzde 35,69 şeklindeydi. En yüksek oran ise 5 Nisan 2024 haftasında yüzde 45,14 olmuştu.
Geçen yıl ortalarında bankalarda en düşük konut kredisi faiz oranı yüzde 3,05 iken, bu rakam yüzde 2,49'a kadar geriledi.
Böylece 10 yıl vadeli 1 milyon liralık kredi için aylık ödenen rakam 31 bin 352 liradan 26 bin 273 liraya düşmüş oldu.
Toplam ödenen tutar ise 609 bin lira düşüşle 3 milyon 153 bin liraya geriledi.
OLASI RAKAMLARLA KREDİ TUTARLARI
Açıklanan son faiz kararının ardından konut kredisi rakamları da farklı senaryolarla belli oldu.
Buna göre muhtemel senaryolar şu şekilde:
- 3 milyon TL konut kredisi çekildiği takdirde 120 ay vadeyle aylık 84 bin TL ortalamayla bankaya 9,5 milyon TL ödeniyor.
- 4 milyon TL konut kredisi çekildiği takdirde 120 ay vadeyle aylık 110 bin TL ortalamayla bankaya 13,3 milyon TL ödeniyor.
- 5 milyon TL konut kredisi çekildiği takdirde 120 ay vadeyle aylık 138 bin TL ortalamayla bankaya 16,6 milyon TL ödeniyor.
- 6 milyon TL konut kredisi çekildiği takdirde 120 ay vadeyle aylık 173 bin TL ortalamayla bankaya 20,8 milyon TL ödeniyor.
- 7 milyon TL konut kredisi çekildiği takdirde 120 ay vadeyle aylık 202 bin TL ortalamayla bankaya 24,3 milyon TL ödeniyor.
- 10 milyon TL konut kredisi çekildiği takdirde 120 ay vadeyle aylık 289 bin TL ortalamayla bankaya 34,7 milyon TL ödeniyor.
"BANKALAR KONUT KREDİSİ HACMİNİ KONTROLLÜ BİÇİMDE YENİDEN AÇMAK İSTİYOR"
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konuya ilişkin yaptığı açıklamada, bankalarca açılan konut kredilerinde uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranının 5 Nisan 2024'ten bu yana yaklaşık 7,5 puan geri çekildiğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:
Bu gerilemenin arkasında birkaç dinamik var. İlki, bankaların konut kredisi hacmini kontrollü biçimde yeniden açma isteği. 2023 sonbaharından itibaren konut kredisi neredeyse 'vitrin ürününe' dönüşmüştü. Fiyat vardı, müşteri yoktu. Talep sert biçimde baskılanmıştı. İkinci unsur ise politika faizinin zirveye yaklaşmasıyla ileriye dönük beklentilerin yumuşaması. Bankalar kredi fiyatlarken sadece bugünkü politika faizine bakmaz. Önümüzdeki 12-24 aya ilişkin faiz patikasını da fiyatlar. Burada 'daha yukarısı zor' algısı oluştuğu anlaşılıyor.
Hepşen, bu oranın herkese açılan bir faiz seviyesi olmadığını kaydederek, düşük riskli ve yüksek peşinatı bulunan müşterilerin bundan daha çok faydalandığını söyledi.
"ORANLAR HALA YÜKSEK"
Prof. Dr. Hepşen, bu oranın hala yüksek olduğunu belirterek, söz konusu düşüşün geniş tabanlı bir talep patlaması oluşturmayacağını, kısmi bir nefes alma sağladığını anlattı.
Faizlerin zirve yaptığı dönemde bankaların "Konut kredisi veriyorsam, ya gerçekten çok kazanırım ya da hiç vermem" mantığıyla yaklaştığını dile getiren Hepşen, "Bugün ise yaklaşım biraz değişmiş görünüyor. Kredi musluğu açılmıyor ama kilit de tamamen kapalı değil. Faizdeki düşüş bu strateji değişiminin işareti." dedi.
Hepşen, mevcut oranlarla kredili alıcının kesin geri döndüğünün söylenemeyeceğini kaydederek, "Ancak krediyi tekrar hesaba katan bir alıcı profili oluşuyor. 'Hiç mümkün değil' noktasından, 'küçük bir krediyle' noktasına geçiliyor. Bu bile piyasa psikolojisi açısından önemli diye düşünüyorum." diye konuştu.
"SATIŞLARA CİDDİ ETKİ YAPACAK ORAN YÜZDE 1 SEVİYESİ"
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan da kredilerdeki gerilemenin ipotekli satışlara yansımaya başladığını belirterek, "2025'in 11 ayında ipotekli satışlar yüzde 53,5 artmasına rağmen kredili satışların toplamdan aldığı pay hala istenilen seviyede değil. Şu anda yüzde 13,3 seviyesinde ancak yüzde 30'larda olması gerekiyor. Bunun sebebi kredi oranlarının halen istenilen seviyelere gelmemesi." dedi.
Yüksek kira ödemek istemeyenlerin mevcut oranlara rağmen kredi kullanarak ev sahibi olma yolunu seçtiğini dile getiren Akdoğan, "Şu anda oranlar hala yüzde 2,5 ve üzerinde. Ancak tüketicilerin beklentisi ve satışlara ciddi etki yapacak oran yüzde 1 seviyesi. Sosyal konut kampanyasına başvuranların sayısı, milyonlarca kişinin konuta talebinin olduğunu gösteriyor. Bu nedenle krediler daha hızlı düşmeli ve daha aşağılara gelmeli." şeklinde konuştu.
