İzmir’de özellikle Dokuz Eylül, Ege ve Katip Çelebi üniversitelerinin çevresinde son dönemde dikkat çekici bir ilan artışı yaşanıyor. İnşaatı yeni tamamlanan ya da tamamlanmak üzere olan binalarda çok sayıda 1+1 daire, “oturuma hazır”, “kira getirisi garanti”, “yatırımlık” ifadeleriyle satışa sunuluyor. Fiyatların 1 milyon lira civarında seyretmesi ise küçük yatırımcıyı bu ilanlara yöneltiyor.
Ancak sektördeki uzmanlara göre, ilan dili ile hukuki gerçeklik arasında ciddi farklar bulunabiliyor.
“KİRA GARANTİSİ” HUKUKEN YOK
Gayrimenkul hukukçuları, “kira garantisi” kavramının mevzuatta karşılığı olmadığını vurguluyor. Bu ifade çoğu zaman, bölgedeki mevcut kira ortalamalarına dayalı bir varsayımı ya da emlakçının kiralama vaadini ifade ediyor. Aynı binada çok sayıda 1+1 daire bulunması durumunda ise arz fazlası oluşabiliyor ve kira bedelleri kısa sürede düşebiliyor.
TAPUDA NE YAZIYOR, İLANDA NE SÖYLENİYOR?
Riskin en yoğun olduğu başlıklardan biri tapu cinsi. Satış ilanlarında “1+1 daire” olarak sunulan bazı bağımsız bölümlerin tapuda “ofis”, “büro” ya da “iş yeri” olarak kayıtlı olduğu görülüyor. Tapu cinsinin konut olmaması halinde alıcılar konut kredisi kullanamıyor; ilerleyen süreçte iskan, abonelik ve cezai yaptırımlarla karşılaşabiliyor.
İSKAN YOKSA SORUN ÇOK
“Oturuma hazır” ifadesi, yapının iskanlı olduğu anlamına gelmiyor. Yapı kullanma izni bulunmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri şantiye statüsünde kalabiliyor, kat mülkiyetine geçilemiyor ve satış süreçleri ileride tıkanabiliyor. Uzmanlar, sıfır bir daire alırken iskan belgesinin mutlaka sorgulanması gerektiğini belirtiyor.
RUHSATTA KONUT MU YAZIYOR?
Bazı projelerde ruhsatta “ticari yapı”, “apart otel” ya da “ofis bloğu” ifadeleri yer alırken, pazarlama sürecinde bu bağımsız bölümler konut gibi sunulabiliyor. Bu durum ileride belediye denetimlerinde ciddi yaptırımlara yol açabiliyor. Ruhsat bilgilerine ilçe belediyelerinin imar ve şehircilik müdürlüklerinden ulaşılabiliyor.
AYNI BİNADA KAÇ TANE 1+1 VAR?
Şehir plancıları, yatırımcıların yalnızca daireye değil binanın tamamına bakması gerektiğini söylüyor. Aynı binada çok sayıda 1+1 bulunması, aynı hedef kitleye hitap edilmesi anlamına geliyor. Bu da boşluk oranlarını artırabiliyor, kira gelirini düşürebiliyor ve aidat-yönetim sorunlarını beraberinde getiriyor.
METREKARE OYUNLARINA DİKKAT
İlanlarda belirtilen metrekare ile tapuda yazan alan arasında farklar olabiliyor. Net ve brüt alan kavramları özellikle küçük metrekareli dairelerde alıcı aleyhine kullanılabiliyor. Uzmanlar, tapudaki bağımsız bölüm alanının esas alınması gerektiğini vurguluyor.
Üniversite bölgelerindeki 1+1 dairelerin tamamı riskli değil; ancak “yatırımlık” söylemiyle yapılan satışlarda hukuki ve imar kontrolleri yapılmadan hareket edilmesi, alıcıyı uzun vadede mağdur edebiliyor. Bu nedenle yatırımcıların ilan vaatleri yerine resmi belgeleri esas alması gerektiği vurgulanıyor.
GÜLEROĞLU'NDAN UYARI: YETKİSİZ EMLAKÇI VE SAHTE İLAN RİSKİ
Geçtiğimiz günlerde yapılan oda seçiminde bir kez daha güven tazeleyen İzmir Emlak Komisyoncuları Odası (İZEKO) Başkanı Mesut Güleroğlu, konut alım-satım sürecinde özellikle yetkisiz kişiler ve sahte ilanlara karşı dikkatli olunması gerektiğini söyledi. Güleroğlu’na göre son dönemde artan dolandırıcılık vakalarının önemli bir bölümü, yetki belgesi bulunmayan kişiler aracılığıyla yapılan işlemlerden kaynaklanıyor.
Yeni düzenlemeler kapsamında, bir taşınmazın satışı ya da kiralanması için emlakçılara e-Devlet üzerinden yetki verilmesi zorunlu hale getirildiğini hatırlatan Güleroğlu, "Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden verilen bu yetkiyle, taşınmaz sahibinin ilanı yayımlama izni resmi olarak kayıt altına alınıyor. Bu sistem hem vatandaşı hem de emlakçıyı koruyor. Vatandaşlarımız e-Devlet üzerinden yapılan bu doğrulamayı bir risk değil, bir güvence olarak görmeli” dedi.
Güleroğlu, emlakçıyla işlem yapılmadan önce mutlaka taşınmaz ticareti yetki belgesinin sorgulanması gerektiğine dikkat çekti ve “Vatandaşlar e-Devlet üzerinden emlakçının adını ya da firma unvanını girerek yetki belgesini kolayca kontrol edebilir. Yetki belgesi olmayan kişilerle kesinlikle çalışılmamalı. Aksi halde ciddi mağduriyetler yaşanabiliyor” dedi.
Güleroğlu ayrıca, vatandaşların sosyal medya üzerinden yayımlanan ilanlarla konut alım-satımı yapmasına karşı dikkatli olunması gerektiğini belirtti. Yetki belgesi bulunmayan kişi ve firmaların sosyal medya aracılığıyla gerçeği yansıtmayan ilanlar yayımlayabildiğine işaret eden Güleroğlu, bu tür mecralarda karşılaştırma yapılmadan ve resmi belgeler sorgulanmadan hareket edilmesinin ciddi riskler barındırdığını ifade etti ve ekledi: "Sosyal medyadaki ilanlar yerine yetkili emlak ofisleri ve doğrulanmış ilan platformlarının tercih edilmesi, dolandırıcılık riskini azaltıyor."
